Ofício-Circular Conjunto nº 3/2024/CVM/SSE/SNC, analisado por Rodrigo Balassiano, esclarece que um Fundo de Investimento Imobiliário pode apurar seus resultados pelo regime de caixa ou pelo regime contábil para fins da distribuição semestral mínima de 95%, mas a escolha entre os dois métodos, uma vez feita, não pode ser revertida nos períodos seguintes
A ID CTVM acompanha o esclarecimento divulgado pela Comissão de Valores Mobiliários sobre um dos pontos técnicos mais relevantes da rotina de controladoria de Fundos de Investimento Imobiliário: a metodologia de apuração de resultados utilizada como base para a distribuição semestral mínima de 95% exigida pela legislação. Rodrigo Balassiano identifica, no Ofício-Circular Conjunto nº 3/2024/CVM/SSE/SNC, a formalização de duas metodologias distintas de apuração, cada uma com implicações próprias sobre o valor efetivamente distribuído ao cotista a cada semestre.
Duas metodologias coexistem sob a mesma obrigação legal de 95%
Rodrigo Balassiano, diretor da ID CTVM, explica que a orientação da CVM reconhece formalmente que um FII pode calcular o resultado que serve de base para a distribuição semestral mínima tanto pelo regime de caixa, considerando apenas os valores efetivamente recebidos pelo fundo no período, quanto pelo regime contábil, que incorpora também receitas reconhecidas segundo o critério de competência, ainda que não tenham sido integralmente recebidas em caixa até o encerramento do semestre. Em ambos os casos, a obrigação legal permanece a mesma: distribuir, no mínimo, 95% da diferença entre o resultado acumulado desde a integralização inicial das cotas e o total já distribuído até o semestre anterior.
“A diferença entre os dois métodos pode parecer sutil à primeira vista, mas tem impacto direto sobre o valor que o cotista recebe a cada semestre e sobre a composição desse valor. O regime de caixa aproxima a distribuição do fluxo financeiro efetivamente ingressado no fundo, enquanto o regime contábil pode antecipar, na distribuição, resultados que ainda não se converteram integralmente em recursos disponíveis, como ajustes a valor justo de determinados ativos”, avalia o executivo.
Escolha do método se torna definitiva após a primeira aplicação
Rodrigo Balassiano destaca que o ponto mais relevante do esclarecimento da CVM é a natureza irrevogável da escolha metodológica: uma vez que o administrador fiduciário adota o regime de caixa ou o regime contábil para apurar os resultados de um FII, a alternância entre os dois métodos em períodos subsequentes deixa de ser permitida. Segundo o diretor, essa vedação busca evitar que um fundo alterne entre metodologias de forma oportunista, escolhendo em cada semestre o critério que resulte no valor de distribuição mais favorável à narrativa comercial do momento, em vez de manter consistência técnica ao longo do tempo.
A ID CTVM, que atua como administradora fiduciária de fundos imobiliários de diferentes perfis, acompanha esse esclarecimento como parte de seu trabalho de monitoramento das exigências regulatórias que incidem sobre a apuração de resultados e a comunicação de rendimentos a cotistas de FIIs sob sua administração.
Ajustes a valor justo exigem atenção redobrada no regime contábil
Rodrigo Balassiano pondera que a adoção do regime contábil impõe ao administrador fiduciário uma camada adicional de cautela na avaliação de ganhos ainda não realizados, incluindo eventuais ajustes a valor justo de ativos que compõem a carteira do fundo, já que esses ganhos podem reverter em períodos futuros caso as condições de mercado se alterem. Para lidar com esse risco, a orientação da CVM permite que valores não efetivamente distribuídos sejam segregados em subconta patrimonial distinta, mecanismo que preserva a rastreabilidade entre o resultado contábil apurado e o valor efetivamente disponibilizado ao cotista.
Essa segregação, segundo o diretor, funciona como uma camada de transparência complementar à própria escolha metodológica, permitindo que investidores e reguladores acompanhem com clareza a origem de cada parcela do resultado distribuído, especialmente em fundos que optaram pelo regime contábil e que, por isso, ficam mais expostos a esse tipo de ajuste ao longo do tempo.
Divulgação da metodologia adotada passa a ser exigência formal
Rodrigo Balassiano observa que a orientação da CVM também formaliza a obrigação de que administradores fiduciários comuniquem claramente ao mercado, por meio do sistema Fundos.Net, qual das duas metodologias foi adotada por cada fundo sob sua administração, com identificação transparente de eventuais distribuições que superem o resultado contábil apurado no período. Essa exigência de divulgação, segundo o executivo, reduz o risco de que investidores comparem indevidamente o rendimento distribuído por fundos que utilizam metodologias distintas sem compreender a diferença técnica entre elas.
Para gestoras e administradores fiduciários que hoje operam múltiplos FIIs sob metodologias potencialmente distintas, essa exigência de identificação clara reforça a importância de processos de controladoria capazes de documentar, de forma consistente e auditável, qual critério orienta a apuração de resultados de cada estrutura ao longo de toda a sua vida útil.
Perspectivas para a apuração de resultados em fundos imobiliários
Com a indústria brasileira de FIIs reunindo hoje uma base ampla e crescente de investidores pessoa física atraídos pela distribuição periódica de rendimentos, a tendência é que a clareza metodológica trazida por esse esclarecimento contribua para elevar a qualidade da comparação entre diferentes fundos por parte do investidor final. Rodrigo Balassiano avalia que administradores fiduciários capazes de manter consistência técnica na escolha e na aplicação da metodologia de apuração ao longo do tempo devem seguir se destacando pela previsibilidade que oferecem a cotistas que dependem da renda distribuída por esses fundos.
Sobre a ID CTVM
A ID CTVM é uma instituição especializada em infraestrutura para o mercado de capitais, com serviços de administração fiduciária, custódia, escrituração, controladoria e distribuição de fundos de investimento. Fundada em 2020, a companhia reúne atualmente mais de 550 fundos e mais de R$ 50 bilhões sob administração e custódia, com presença relevante em estruturas como FIDCs, FIPs e FIIs. Combinando tecnologia, governança, conhecimento regulatório e eficiência operacional, a ID oferece suporte a gestores, investidores, empresas e demais participantes do mercado, contribuindo para operações mais seguras, eficientes e transparentes.